Waardeverlies Wallen kost Amsterdam hoofdbrekens
Postcodegebied 1012 is het visitekaartje van Amsterdam. Dit drukke stuk binnenstad bevat het station en de toegang tot de rest van de stad. Hier is ook één van de grootste toeristische trekkers te vinden: de Wallen. Met ‘Plan 1012’ wil Amsterdam dit hele postcodegebied meer allure geven en een belangrijke economische opwaardering mogelijk maken. Voor de Wallen heeft deze gentrification grote gevolgen.
In Plan 1012 wordt de raamprostitutie met de helft teruggebracht. De gemeente zegt zo de illegale en gedwongen prostitutie te bestrijden en de voor criminaliteit gevoelige functies op de Wallen beter te kunnen controleren. Amsterdam wil dat de Wallen zich ontwikkelen tot een hoogwaardig creatief district met een mix van wonen, creatieve bedrijven, mode en hotels in plaats van louter prostitutiegebied. Tegenstribbelende prostituees en eigenaren beweren dat er op dit moment weinig tot geen misstanden in de sector zijn en dat zo hard ingrijpen helemaal niet nodig is. Zij beschuldigen de gemeente van het zwartmaken van de ondernemers in het gebied om zo ruimte te maken voor de door de gemeente gewenste ontwikkelingen.
De gemeente Amsterdam kiest met Plan 1012 voor een strategie gebaseerd op sleutelprojecten. Op een aantal centrale locaties ontwikkelt de gemeente samen met woningcoöperaties projecten die marktpartijen moeten overhalen ook te investeren in het gebied. Inmiddels zijn er op deze locaties heel wat panden aangekocht maar de echte vernieuwing laat op zich wachten. In de ramen van deze panden vindt nu Red Light Fashion District plaats, een manifestatie waarin modeontwerpers hun werk presenteren achter de ramen waar vroeger de prostituees hun werk deden.
De economische crisis heeft de impasse in het herstructureringsproces verergerd. Verschillende partijen dreigen zich uit de projecten terug te trekken vanwege de hoge kosten. Zij weten dat de gewenste omschakeling naar een luxe economie gebaseerd op merkenwinkels, hippe hotels en creatieve bedrijven niet van de ene op de andere dag zal gebeuren. Zij denken nog lange tijd verliezen te moeten afschrijven. Tsaiher Cheng (Boundary Unlimited) heeft een simpele rekensom gemaakt waaruit duidelijk blijkt waarom. Als we uitgaan van een pand met vier ramen leveren dat per maand 24.000 euro op (100 euro huur per raam per shift, 2 shifts per dag, 30 dagen). De hogere etages van het pand worden meestal niet eens verhuurd. Met een woonbestemming levert hetzelfde pand 6.000 euro op (voor het gemak passen er ook 4 luxe appartementen in het pand, 1500 euro huur per appartement). Het verschil is enorm. NV Stadsherstel onderzocht daarom de mogelijkheden om zelf ramen te gaan exploiteren gedurende de planvorming om inkomsten te generen. Daar lijkt Stadsherstel echter nu van af te zien omdat het toch wel gevoelig ligt om als semi-overheidsinstelling prostitutie te faciliteren.
Plan 1012 is een atypisch voorbeeld van gentrification. Normaal gesproken gaat immers de economische waarde gestaag omhoog zodra de plannen uitgevoerd worden. Op de Wallen zal die niet alleen eerst (drastisch) zakken omdat de meeste bedrijven die er nu zitten gigantische omzetten draaien. Ook de andere ondernemingen in het gebied zijn afhankelijk van de enorme stroom bezoekers die de prostitutie genereert. Het is daarnaast maar de vraag of de nieuwe mix ooit zoveel economische waarde zal hebben als de prostitutie en aanverwante activiteiten nu genereren.
De gemeente Amsterdam koos bovendien rare locaties om te herontwikkelen. Zo moet het gebied rond het Oudekerksplein raamvrij worden. Dit gebied bevat een aantal stegen met raamprostitutie die nu elke avond vollopen met toeristen en andere geïnteresseerden. Deze stegen zijn nauwelijks twee meter breed. Welke normale huurder wil daar nu gaan zitten? En wat heeft die daarvoor over aan huur? Deze gebouwen kunnen waarschijnlijk nooit zoveel opbrengen als er nu mee wordt verdiend.
De aanpak van het gebied was daardoor al een lastige klus in tijden van economische voorspoed. De investeringen zijn immers niet meteen terug te verdienen. Er moet op een langere termijn dan gebruikelijk worden gedacht. Nu commerciële en semicommerciële partijen zich terugtrekken uit het project blijft er van de illusie van een door de markt uitgevoerde herstructurering weinig over. Om de oorspronkelijke doelstellingen te halen zal de gemeente meer moeten doen dan de ramen via de Bibob-wetgeving te sluiten en op te kopen. Zij zal het ontbrekende kapitaal moeten bijleggen om de door haar gewenste mix van functies te realiseren.
Dit artikel verscheen eerder in de Blauwe Kamer 2010-1.
Het artikel is gebaseerd op onderzoek van en gesprekken met Tsaiher Cheng van Boundary Unlimited. Zij doen onderzoek naar andere mogelijkheden om de Wallen op te waarderen dan de methode die de gemeente gekozen heeft. Zij richten zich vooral op de intensivering van het gebruik. Daarvoor kijken zij naar de typologieën die in Taiwan en andere landen in het verre oosten ontstaan om de creatieve sector ruimte te huisvesten. Maar daarover later meer!